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规划想象的楼市,草根买不起, 从各个城市来看,如果将所有房源加总,没有一个城市的房子是

来源:证券时报 | 2019-08-17 10:47:53

【环宇杂谈】

从各个城市来看,如果将所有房源加总,没有一个城市的房子是短缺的。

李宇嘉

日前,笔者参加了一个地产论坛,探讨某新区楼市的价值。参会专家都在浓墨重彩地谈新区的规划,将如何利好楼市云云。电子笔点到之处,都是靓丽宏伟的规划图,商务中心区、汽车产业城、文化创意园、特色小镇等不一而足。但是,产业规划与房价上涨之间的传导机制,没有一个人能讲清楚,大家都绕过这个“黑箱”,直奔投资主题。

这与10年前的楼市投资模式相比,可谓一样一样的,即靠规划概念和想象空间,激发老百姓的买房热情。从现场来看,多数投资者连商务中心区到底是搞什么的,特色小镇之特色是什么等,都一头雾水。但是,这倒不妨碍大家对新区前景之看好。多数投资者的提问,都是敞开式的、你无法回答的难题,比如手上有钱想投资,哪里的潜力大,一年收益估计能到多少。

由此想到,为何近期有的城市要松绑调控。调控退出了,这是一个重要的信号,在中介、各路媒体“为我所用”的解读下,老百姓的买房激情再次被激发,不是什么难题。即便是“落地”并没有时间节点或不靠谱的规划,也能被佐证为房价上涨的铁律。过去十几年,多数城市的新区,一直靠这些规划支撑着源源不断的买地和购房需求。现在,房价已没到脖子了。

问题是,该有的规划都有了,如总规、近规、空间、产业、交通等规划。而且,办公楼、园区也都建设的七七八八了,真的没有想象空间了。下一步该做的是,怎么把企业和员工装进这些办公楼和园区里,产生现金流价值,也就是兑现所谓的红利,才能让高房价支撑得住。但是,大家都巧妙地忽视了这个问题了。事实上,从调查看,规划“落地”非常不乐观。

商业办公过剩,这是所有城市面临的困境。即便像深圳这样最被看好的城市,供给端也在几何级地放量:四大总部基地已落成,各新区都在打造中心区,工业厂房都在改创意空间;需求端沉沦的速度惊人,P2P退潮,金融去杠杆后,私募、基金、地产等不再靠高档写字楼“撑面子”了。创业公司崇尚精简,缩减办公空间,甚至搬到家里办公,居住办公一体化。

而且,传统产业园区升级,各种众创空间(比如We work)、共享空间、远程办公等更简约的办公模式的出现,让那些高租金的写字楼显得“中看不中用”。因此,规划好讲难“落地”。住宅也如此,近期一二线城市房租下跌,原因就是去年以来多渠道规划的房源放量入市,包括“租购并举”下政府建设的公租和人才住房,形形色色的长租公寓,二手房源放盘等。

从各个城市来看,如果将所有房源加总,没有一个城市的房子是短缺的。如果加上小产权房、学生宿舍、自建住房等,很多城市甚至达到人均一套房(间)。所以,继续靠规划概念来刺激需求,接盘的基本都是草根了,也就是规划认识不足,拿全部积蓄,加上融资博未来的小老百姓们。当然,规划有落地的,但从政府靠规划卖地的传统看,更多的规划无法落地。

那么,过去靠想象空间透支的房价虚涨,是不是要吐出来一部分呢?很多城市正在面临这样的现实:凡是销售下滑的区域,都是各色新区、城市副中心等等,需要再次祭出调控松绑来托底市场,给大家传达买房的信号。但是,“房住不炒”与促进消费内需的战略形势已不允许。

(作者系房地产资深专家)

作者:李宇嘉